“限購令”義烏版延續(xù)的消息，會使樓市發(fā)生怎么樣的變化呢？近日，記者從義烏多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲悉，目前剛需為主的市場，受限購令延續(xù)的影響較小，但“一房多證”的房源想脫手就難了。

　　一房多證，想賣很難

　　義烏市民何先生手上有一套商品房，由于個(gè)人原因，他想把這套房子賣掉，然而掛牌好幾個(gè)月，也沒有人接手。

　　事實(shí)上，2010年8月，何先生以12000元/平方米的價(jià)格買下這套面積168平方米的房子，看中的就是它的戶型和環(huán)境。

　　賣不出去，不是因?yàn)榉孔硬缓茫�而是“一房兩證”與限購政策沖突了。

　　“買來的時(shí)候就是這樣的大戶型，不是2套房拼改的。但交付后確實(shí)辦了2本房產(chǎn)證，每本證下有84個(gè)平方米�！焙蜗壬�說，在購房的小區(qū)，像他這種一套房子有幾本證的業(yè)主還有不少。

　　義烏“限購令”規(guī)定，從2011年3月29日起，不管是義烏本地居民家庭還是外市居民家庭，在義烏可新買也最多只能買一套商品住房。

　　所以，限購期間，兩本證就無法過戶給同一個(gè)人。此前曾有多人與何先生聯(lián)系看房，最后都因“一房兩證”黃了。

　　“‘限購’后，最尷尬的就是‘一房多證’。在義烏房產(chǎn)中介圈里，已有人因?yàn)楹炗喠舜祟惙慨a(chǎn)的購房合同最后又無法過戶而在打官司。”義烏信義不動產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人吳國偉說，“限購”執(zhí)行后，他們公司就很少接手此類房源。

　　一房多證，從何而來

　　據(jù)記者了解，在近幾年開發(fā)的幾個(gè)義烏新樓盤中，“一房多證”并不少見。

　　按照2006年出臺的“90/70”政策，新建樓盤90平方米以下的中小戶型面積應(yīng)該超過70%。

　　但這一政策并不受到開發(fā)商的歡迎。一來，小戶型增加了開發(fā)成本。二來，在當(dāng)時(shí)的義烏市場，大戶型房源相對受寵。因此，部分開發(fā)商打“擦邊球”，將兩個(gè)或者三個(gè)小戶型房源打包成一套房再賣。

　　而“限購”后，“一房多證”很難再買賣。那么，這苦果是否由購房者來獨(dú)吞呢？何先生告訴記者，在當(dāng)初購房時(shí)，他和開發(fā)商除了簽訂購房合同外，還簽訂補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容大概是雙方認(rèn)可這一個(gè)連通改造。

　　浙江熾天律師事務(wù)所律師汪宏亮認(rèn)為，如果業(yè)主不認(rèn)可這一改造，就不可能辦得了過戶手續(xù)，所以開發(fā)商已經(jīng)通過合同很好規(guī)避了自己的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主將自己承擔(dān)后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　一房多證，如何破局

　　方法一：分別過戶給不同家庭成員

　　“可以選擇另一套過戶給單獨(dú)立戶的子女或父母�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士坦言，根據(jù)現(xiàn)行政策，“一房多證”房源過戶給同一居民家庭也不是不可能，不過分別過戶給不同的家庭成員，手續(xù)會變得繁瑣，更可能影響住房貸款的審批。

　　業(yè)內(nèi)人士坦言，即使有買家愿意接手，他們也會把價(jià)格壓得很低，這讓很多房東難以接受。

　　方法二：分拆成獨(dú)立單位

　　義烏嘉家房產(chǎn)負(fù)責(zé)人朱根森認(rèn)為，“一房多證”房源可以順利破局的關(guān)鍵，在于是否可以恢復(fù)成多個(gè)獨(dú)立單位出租或出售，若可以恢復(fù)成各自的獨(dú)立單位，對出售或出租都非常有利，否則只能等待“限購”取消。

　　“如果只有一個(gè)門口的多拼戶型，那就很難分拆。”朱根森說，按房產(chǎn)證的本數(shù)拆分單位時(shí)，一定要注意拆分戶型是否影響承重結(jié)構(gòu)。

　　小戶型，未來受寵

　　“我們這里60%-70%都是首次剛需房�！毙帕x不動產(chǎn)吳國偉說，限購令延續(xù)前后，他們的業(yè)務(wù)量影響并不大，這與義烏購房群體的變化有關(guān)。

　　嘉家房產(chǎn)的數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)，剛需購房已經(jīng)成為現(xiàn)階段義烏樓市的主力，這源于限購政策下，投資客已經(jīng)對房產(chǎn)預(yù)期不再看好。

　　投資客的散去，意味著義烏樓市的購買力下降。據(jù)多家房產(chǎn)中介反饋，前幾年，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人多有過購房記錄，現(xiàn)階段80后工薪族和新義烏人成為購房主力。

　　“10套成交，有8套是小戶型。”吳國偉說，購房者趨向年輕化，因經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，這批人更青睞90方以下的中小戶型。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購、限貸的政策持續(xù)影響下，義烏樓市將日趨理性和穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)適用的中小戶型將被更多購房者接受，“一房多證”逐步淡出市場。

　　“不管是房地產(chǎn)開發(fā)商還是二手房產(chǎn)中介，最終拼的是誠信，是服務(wù)，去贏取更多的購房者。”浙江大都置業(yè)樓志松說。