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標(biāo)題: 新國(guó)五條殺傷力大房產(chǎn)中介擔(dān)憂再現(xiàn)關(guān)店潮 [打印本頁(yè)]

作者: tttt111 時(shí)間: 2013-3-4 16:28
標(biāo)題: 新國(guó)五條殺傷力大房產(chǎn)中介擔(dān)憂再現(xiàn)關(guān)店潮
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業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)地方政府會(huì)在3月底4月初出臺(tái)細(xì)化政策新華社發(fā)問：“高額稅是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者？二手房市遇冷會(huì)否助推一手房?jī)r(jià)格上漲？”
3月1日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則，其中最引人關(guān)注的便是個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，力度之大令市場(chǎng)始料不及。

在新的樓市調(diào)控政策公布后，專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為新政策將會(huì)給二手房中介市場(chǎng)帶來(lái)很大“殺傷力”。全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康昨日表示，這一新政可能會(huì)誤傷改善型需求。

新華社昨日發(fā)文《懶政還是妙方？》，稱代表委員批評(píng)“公共管理靠收費(fèi)”現(xiàn)象。報(bào)道援引一份調(diào)查顯示，18萬(wàn)網(wǎng)民中，六成認(rèn)為房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)被推漲。報(bào)道指出，盡管房?jī)r(jià)走勢(shì)有待印證，但民眾無(wú)疑又增顧慮：高額稅是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者？二手房市遇冷會(huì)否助推一手房?jī)r(jià)格上漲？

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，各地政府會(huì)在“兩會(huì)”后，即3月底4月初出臺(tái)各地的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)化政策。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，赴京參加全國(guó)兩會(huì)的江蘇省住建廳廳長(zhǎng)周嵐表示，該省落實(shí)執(zhí)行“國(guó)五條”的細(xì)則已在研究制定中，最快今日（4日）公布。

中介行業(yè)進(jìn)入“冰河期”

“這是有史以來(lái)對(duì)二手房市場(chǎng)打擊最嚴(yán)厲的一次，一旦新政地方細(xì)則出臺(tái)，將對(duì)二手房成交量打擊巨大�！钡掠拥禺a(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東昨日感慨，這對(duì)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著“冰河期”的到來(lái)，“會(huì)出現(xiàn)關(guān)店潮，尤其是那些在去年底今年初大幅增開門店的中介�！�

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡介紹，以一套100萬(wàn)元買進(jìn)，200萬(wàn)元賣出的二手房為例，若按新政，除去房貸利息、裝修、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)費(fèi)用后，需要繳納的個(gè)稅也在12萬(wàn)-15萬(wàn)元。而對(duì)大多數(shù)二手房源來(lái)說(shuō)，新政實(shí)施后增加的稅收成本，要占到總房?jī)r(jià)的5%～8%，這勢(shì)必是一筆巨大的交易成本。

一位業(yè)內(nèi)人士介紹，“二手房轉(zhuǎn)讓所得按20%計(jì)征個(gè)稅”的表述，對(duì)于投資性的老房源沖擊最為明顯。

據(jù)他解釋，按現(xiàn)行的規(guī)定，二手房如果是家庭惟一住房，自住滿5年的，可以免征個(gè)稅。而新購(gòu)入的二手房，產(chǎn)生的價(jià)差不會(huì)很大，減掉房貸利息、裝修、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)費(fèi)用后，產(chǎn)生的“轉(zhuǎn)讓所得”已寥寥無(wú)幾，產(chǎn)生不了多少個(gè)稅。受沖擊最大的，是那種“非自住的、購(gòu)入時(shí)間又比較長(zhǎng)的房源”。

上海中原鎮(zhèn)寧路分行經(jīng)理張宏超介紹，2月份他曾代理過一套選擇按“轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅的案例，“房東剛買進(jìn)沒多久就不想住了。買進(jìn)價(jià)390多萬(wàn)元，賣出價(jià)只加了十幾萬(wàn)元。如果按總價(jià)的2%繳納個(gè)人所得稅，得交7萬(wàn)多元，而選擇‘轉(zhuǎn)讓所得’繳稅，則只要交2萬(wàn)元。”

張劍東說(shuō)，此前也曾出現(xiàn)過買家自主選擇按差價(jià)20%交個(gè)人所得稅的情況，但往往是房東因資金出現(xiàn)問題，短期內(nèi)出售，或是賣給親戚朋友，這在二手房業(yè)務(wù)中占比很少，頂多5%左右。

不過也有中介稱，眼下還不清楚，地方細(xì)則中是否會(huì)取消“自住滿5年的家庭惟一住房”轉(zhuǎn)讓時(shí)免征個(gè)稅的規(guī)定。

二手房成交量或大跌

即便地方細(xì)則尚未出爐，房產(chǎn)中介已經(jīng)哀嚎一片。

“這次新政是有史以來(lái)對(duì)二手房市場(chǎng)殺傷力最嚴(yán)重的一次。原來(lái)限制買家，現(xiàn)在又限制賣家，買賣雙方兩頭都限�！焙细恢脴I(yè)副總經(jīng)理沈彥說(shuō)，業(yè)內(nèi)此前很少有人想到這次的政策會(huì)這么兇，“當(dāng)然也要看落實(shí)和能否落實(shí)�！�

沈彥斷言，如果地方版“國(guó)五條”繼續(xù)升級(jí)，想要規(guī)避很難，勢(shì)必對(duì)中介業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨大沖擊。各中介公司勢(shì)必會(huì)收縮門店數(shù)量，“今年大家可能還會(huì)頂一頂，明年各公司肯定會(huì)有戰(zhàn)略調(diào)整�！�

讓沈彥更為擔(dān)憂的是市場(chǎng)預(yù)期改變，新政一旦落地，恐怕會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。而如果未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，自然就不會(huì)出現(xiàn)增值的價(jià)差，“此前大家一直認(rèn)為房產(chǎn)是會(huì)增值的，但現(xiàn)在政策是在改變大家的認(rèn)知�！�

施宏叡也擔(dān)心，細(xì)則一旦落地，市場(chǎng)觀望氣氛會(huì)增加，當(dāng)月的二手房成交量將下降兩三成。

不過，張劍東認(rèn)為，對(duì)于服務(wù)更專業(yè)的品牌中介而言，倒不至于出現(xiàn)生存危機(jī)。而日后，同一片區(qū)、類似房型、類似掛牌價(jià)的幾套房源，差價(jià)的多少，將成為中介推介房源最講究的信息。張劍東同樣指出，由于地方細(xì)則還沒落地，目前還有很多不確定的地方。

二手房現(xiàn)集中簽約潮

短期內(nèi)看，房產(chǎn)中介還不用為生計(jì)發(fā)愁。

“這兩天各門店、總部都在幫著客戶趕簽合同，我們總部今天預(yù)計(jì)要簽到晚上9點(diǎn)�！笔┖陞闭f(shuō)，他們公司這兩天簽掉的合同有300筆，而平時(shí)頂多二三十筆，增加了十倍，“把本來(lái)7-10天的簽約量全集中到了這兩天時(shí)間里簽�！�

沈彥解釋，目前地方細(xì)則還沒出臺(tái)，所以誠(chéng)意買家、賣家都會(huì)搶著簽約，因此會(huì)有集中成交的現(xiàn)象。而地方細(xì)則一旦明確，將對(duì)今后的二手房置換、流通產(chǎn)生巨大阻礙，市場(chǎng)將出現(xiàn)半年以上的冷淡期，成交量將下降30%～40%，“不管是剛需房源還是改善型、中高端房源，少有能幸免的。”

張劍東也持有類似判斷。他說(shuō)，這幾天因?yàn)榭蛻舢a(chǎn)生的恐慌情緒，怕稅費(fèi)增加，所以交易量很高，“未來(lái)幾個(gè)月預(yù)計(jì)成交量將大幅萎縮，房東出現(xiàn)議價(jià)空間、承擔(dān)一部分新增稅費(fèi)，客戶承擔(dān)大部分稅費(fèi)。最終變成房東到手少、客戶出價(jià)多、稅費(fèi)增加的局面�！�

也有中介人士提到，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)，最終賣家會(huì)把增加的稅費(fèi)加在價(jià)格上，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)此沈彥認(rèn)為，所有的定價(jià)都是根據(jù)市場(chǎng)形成的，一旦購(gòu)房人群減少，房東很難漲到“差價(jià)的20%”這么高。雖然中高端房源的差價(jià)更大，但如果房東是早期投資，收益并不會(huì)減少太多，而中端房源、剛需房源客戶則受影響會(huì)更明顯些。

作者: 一江秋水 時(shí)間: 2013-3-5 13:47
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作者: cnmeiye 時(shí)間: 2013-3-6 13:54
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