農(nóng)村宅基地改革破冰出海

拉拉呀呀

40年的砥礪奮進(jìn)，40年的風(fēng)正帆揚(yáng)。2015年3月，義烏被列為全國農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)，承擔(dān)宅基地改革任務(wù)；2016年9月，國土資源部又部署我市統(tǒng)籌開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和土地征收制度兩項改革。如今，通過大膽探索，在堅守“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損”四條底線的前提下，義烏以勇扛改革大旗的精神，積極推進(jìn)改革，系統(tǒng)地破解了城鄉(xiāng)融合發(fā)展中的“人、地、錢”問題，在保障農(nóng)民基本權(quán)利、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收益的基礎(chǔ)上，為國家修法提供了義烏樣本。

　　為農(nóng)民，盤活近千億沉睡資產(chǎn)

　　“農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’制度，既保障農(nóng)民的基本居住權(quán)利，又最大限度地促進(jìn)了宅基地價值的增值，增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入�！绷x烏市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人說。早在2016年，義烏就印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點工作的若干意見》，明確在落實宅基地所有權(quán)和保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格權(quán)的前提下，允許宅基地使用權(quán)通過合法方式有條件地轉(zhuǎn)讓。

　　義烏市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這項改革始終堅持維護(hù)農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)，固化了村民的宅基地資格權(quán)，完善了村民的宅基地使用權(quán)。通過改革，義烏從宅基地的取得置換、明晰產(chǎn)權(quán)、抵押擔(dān)保、入市轉(zhuǎn)讓、有償使用、自愿退出、民主管理等七方面建立了制度體系，取得多項全國第一。

　　2015年7月，義烏市不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)浙江第一本農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)權(quán)證書；同年12月，義烏農(nóng)商銀行發(fā)放全國首筆農(nóng)村宅基地抵押貸款。2017年6月，義烏公布全國首個農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價體系。目前，全市已有22家銀行開通抵押登記網(wǎng)上申請業(yè)務(wù)，網(wǎng)點覆蓋率為85%。27家金融機(jī)構(gòu)累計發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款13827筆，放貸金額61.41億元。

　　“實際操作中，我們明確宅基地交易只能在有義烏農(nóng)村戶籍的人員之間進(jìn)行，保證集體所有權(quán)不變。每戶只能購買一處不超過最高戶型標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地，避免了炒作可能�！绷x烏市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過農(nóng)村宅基地制度改革引領(lǐng)，有效實現(xiàn)了農(nóng)村資產(chǎn)的盤活和村集體經(jīng)濟(jì)的壯大。2017年，義烏全市732個村的集體經(jīng)濟(jì)年收入全部在10萬元以上，農(nóng)民人均收入從改革前的2.6萬元增加到3.32萬元；新增各類經(jīng)濟(jì)主體20余萬戶。全市共有宅基地20余萬宗，按平均每宗貸款50萬元推算，改革后理論上可盤活資產(chǎn)1000億元，撬動了農(nóng)民沉睡的巨額資產(chǎn)，為農(nóng)村發(fā)展提供了新動能。

　　為集體，增加收益又造血

　　今年1月23日，義烏市新年第一單宅基地選位競標(biāo)在佛堂鎮(zhèn)行政服務(wù)中心舉行，佛堂鎮(zhèn)下葉村14戶取得宅基地資格權(quán)的農(nóng)戶，在這里舉牌競標(biāo)下葉村首批農(nóng)村更新改造建房位置。

　　有償選位當(dāng)天，下葉村住房困難戶鮑蘭芳如愿以償?shù)玫搅?間120平方米宅基地。她說，原來她家的老房子僅60余平方米，房子破損嚴(yán)重?zé)o法住人，更新改造的新政策，終于圓了她的“新房夢”。而通過有償選位，下葉村村集體獲得了30余萬元的收入。下葉村黨支部書記葉文偉說，以前，農(nóng)村安排宅基地都是以抓鬮的方式或者村干部直接安排，村里沒有什么收入。義烏開展農(nóng)村土地制度改革試點工作以后，下葉村抓住機(jī)會實施農(nóng)村更新改造，除了解決村里住房困難戶和C、D級危房戶的建房難題，還讓村里增加了收入。

　　據(jù)統(tǒng)計，試點以來，義烏市累計收取有償選位費(fèi)43.4億元，全市歷年累計收取有償選位費(fèi)約123億元，其中大部分用于村基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

　　長期以來，義烏農(nóng)村普遍存在諸如少批多建、未批新建、規(guī)劃不符等各類宅基地歷史遺留問題。如何合理合規(guī)處理好這些問題，同時又不與群眾發(fā)生沖突，一時成為考驗管理者水平的一道難題。在改革試點中，根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點工作的若干意見》規(guī)定，對于輕微違法的情況，違法戶在向村集體繳納20年一次性有償使用費(fèi)后，就可以辦理不動產(chǎn)權(quán)證。原本部分違建的房子從此有了合法的“身份證”，還能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行交易。

　　據(jù)統(tǒng)計，通過宅基地所有權(quán)的收益體現(xiàn)、資格權(quán)的有償調(diào)劑，宅基地使用權(quán)的有償選位和有償退出，解決了村集體經(jīng)濟(jì)不足的問題，村級組織共獲利66.98億元，幫助76個村摘除經(jīng)濟(jì)薄弱的帽子。與此同時，為了解決村集體經(jīng)濟(jì)不能依靠自身“造血”的窘境，義烏還創(chuàng)新政策，對土地征收后剩余土地人均不足0.2畝的村子，按村子規(guī)模劃撥2畝左右的村留商服用地，用來壯大村集體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。而在山清水秀的佛堂鎮(zhèn)坑口村，老百姓甚至在更新改造時自愿每人拿出3平方米供村集體發(fā)展產(chǎn)業(yè)。村黨支部書記徐登林說，以產(chǎn)業(yè)用房招商，除了可以給村集體經(jīng)濟(jì)造血，村民們還迫切希望通過項目帶動，把手里的房子利用起來。

　　為政府，節(jié)約用地促發(fā)展

　　在保障戶有所居的前提下，義烏積極探索建立宅基地有償退出的不同方式，并確保農(nóng)民宅基地權(quán)益不受損。

　　退出宅基地，復(fù)墾形成“集地券”，是義烏宅基地改革的又一重大成果。所謂的“集地券”，就是將宅基地使用權(quán)人自愿退出的宅基地以及廢棄閑置的農(nóng)村建設(shè)用地等進(jìn)行復(fù)墾，驗收合格折算成建設(shè)用地指標(biāo)，它是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤升級版�！凹�地券”實行臺賬管理，集中統(tǒng)籌使用；政府設(shè)立40萬元/畝保護(hù)價。截至目前，義烏已完成“集地券”立項4352畝，驗收2913畝，全部統(tǒng)籌用于民生和重大產(chǎn)業(yè)項目。

　　改革過程中，義烏市積極探索不同區(qū)域農(nóng)民住房保障多種實現(xiàn)形式，由“一戶一宅”向“戶有所居、住有宜居”轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，實行新社區(qū)集聚建設(shè)。城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外，推行和美鄉(xiāng)村建設(shè)。近郊村按總規(guī)�？刂茖嵤└�新改造，村莊用地總規(guī)模人均不超過100平方米，宅基地人均不超過30平方米，鼓勵少占或不占耕地。

　　據(jù)計算，城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)比傳統(tǒng)垂直房改造模式節(jié)約土地51%，比村莊現(xiàn)狀用地節(jié)約36%；退出宅基地復(fù)墾成“集地券”的，政府按保護(hù)價收購。改革試點以來，共實現(xiàn)節(jié)地7208畝。

　　土地資源是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。前期調(diào)查顯示，義烏僅有農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地92宗、面積867.9畝。為此，義烏市提出了存量與增量并重的改革思路，在核定村莊建設(shè)用地規(guī)模的前提下，節(jié)余的建設(shè)用地只要符合規(guī)劃均可安排入市。

　　目前，義烏以村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體入市的31宗土地，均為節(jié)余的農(nóng)村集體建設(shè)用地，面積190畝。入市的地塊中，19宗為村配套菜市場用地，7宗為幼兒園等教育用地；因地制宜拓展入市用途，創(chuàng)新開展了分層分不同用途的入市模式，底層商業(yè)裙房入市、三層以上用于村辦公及居家養(yǎng)老或者由鎮(zhèn)政府用于安置住房特困戶和危房戶，并正在開展利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，為完善和豐富入市用地權(quán)能提供實踐樣本。